Правила раздела долевыми собственниками дома с землей.

У дома и земли – одна судьба.

Все чаще собственники двухквартирных жилых домов стремятся произвести их разделение на две отдельные половины, прекращая долевую собственность, с целью разделить и участок земли. Законом установлены требования и признаки, при наличии которых собственники получают право на раздел дома, выделяя свою долю из имущества. В частности, разделяемый дом пригоден и предназначен исключительно для проживания во все сезоны года, образованные части дома можно использовать как обособленные объекты, части дома сохраняют все признаки, присущие недвижимому имуществу.

Решение о судьбе дома, находящегося у долевиков в общей собственности, принимается всеми ее участниками. Каждый владелец доли имущества имеет право настаивать на выделе своей доли. В этих целях долевики имеют право осуществить фактическое разделение дома либо путем составления соглашения, либо, при отсутствии согласия всех долевиков, в судебном порядке. Право долевой собственности на разделенный дом будет прекращено в реестре прав на недвижимость и, по заявлению собственников, внесена запись о возникновении права частной собственности на возникшие части дома.

Договор о разделении дома на части, составленный в письменной, не нотариальной форме, дает право сособственникам обратиться с просьбой о проведении кадастровых работ, выдаче кадастровых паспортов на объекты, а также на составление межевых планов, оформление паспортов на земельные участки, при их разделе.

В случае, если долевики не смогут достичь соглашения о разделении дома, любой из них может обратиться о выделе своей доли в суд. При разделе дома в суде, в заявлении должны быть указаны такие данные, как площади образованных объектов и их адреса, поскольку в реестр должны быть внесены технические характеристики объектов. В случае отсутствия этих данных в решении суда, его исполнение невозможно. В судебном решении будет определено, какие части дома, с какой площадью передаются в собственность каждому участнику. Необходимость прекращения в реестре прав права долевой собственности на разделенный дом должно быть указано в судебном решении.

Нет оснований заявлять в суде требование обязать регистрирующий орган внести запись о праве в реестр, поскольку само решение суда не порождает обязанность регистрирующего органа, без заявления правообладателя, самостоятельно произвести регистрацию прав.Идеальная доля, принадлежавшая долевику, и переданная ему часть дома в натуре не всегда могут совпадать, в этом случае в решении может быть указано о взыскании в его пользу денежной компенсации. Если разделение дома невозможно без несоразмерного ущерба, владелец доли имеет возможность потребовать получение ее стоимости от других долевиков.

Краеугольным камнем разделения земельного участка является условие возможности его делимости, которая заключается в сохранении режима использования образованных участков после раздела. Необходимо учитывать важнейшее требование, закрепленное в земельном праве – это единство судьбы участка и здания на этой земле. То есть право на определенную часть дома дает его собственнику право на соответствующую часть участка. Соответственно, поскольку на участке расположен дом, раздел участка прочно связан с его разделением.Только в случае возможности сохранения разрешенного вида использования отдельных частей разделяемого земельного участка может быть осуществлено его разделение. Именно этим обусловлено то, что разделение участка с оставлением дома в общей собственности долевиков совершенно невозможно, поскольку при этом не возможно выделения каждому долевику самостоятельного участка, не обремененного правами иных лиц. Земельный участок под неделимым объектом не может быть разделен и остается в долевой собственности до появления возможности осуществить разделение дома.

Можно определенно говорить о том, что без реального разделения дома невозможно оформить разделение участка, используемого долевиками, но в то же время разделение строения отдельно от раздела участка возможно.Поэтому, прежде чем решиться разделять дом и участок как единое целое на отдельные части, следует заранее узнать обо всех возможных проблемах, препятствиях и ошибках на этом пути, чтобы потом не исправлять их.